경제 용어 알기 <부동산 2>

7. 분양가상한제

공동주택의 분양가를 정할 때 일정한 건축비에 택지비를 더해 분양가를 정하고 그 가격 이하로 분양하게 하는 제도입니다. 주택 가격 안정을 목적으로 고안된 제도입니다.

분양가를 건설사 마음대로 정하게 둔다면 높일 수 있는 최대한의 가격으로 높일 것입니다. 신축 아파트의 분양가가 높게 책정되면 부동산 시장의 전체적인 가격 상승을 불러일으킬 수 있으므로 정부에서는 분양가를 일정 가격 이상 올릴 수 없는 분양가상한제를 실시했습니다.

하지만 정부의 의도와 달리 주변의 구축 아파트보다 분양가가 더 저렴한 신축 아파트가 나오면서 분양권에 당첨되면 거액의 차익을 얻게 되면 '로또 분양'이라는 말이 나왔습니다. 이는 분양가상한제가 주택 가격 안정에 도움이 되지 않는다고 해석할 수 있습니다.

 

<경제 한 문장>

분양가상한제로 일반 분양가가 너무 낮게 책정되자 여러 단지의 재건축 사업 진행이 늦어지고 있습니다.

재건축 사업에서 일반 분양은 매우 중요한 단계로, 조합원들에게 먼저 분양하고 남는 물량을 일반에 분양하는 것을 말합니다. 따라서 분양가 결정은 재건축 조합원들에게 매우 민감한 사안입니다. 일반 분양가가 너무 낮으면 조합원들이 부담해야 하는 돈이 늘어나기 때문입니다. 그런데 분양가상한제로 인해 일반 분양가가 너무 낮게 책정되면서 조합원들이 이에 반발하는 사례가 늘어나고 있습니다. 조합원들이 동의하지 않으면 일반 분양이 진행되지 않아 사업 진행이 느려집니다. 이는 재건축과 재개발로 신규 주택을 공급해야 하는 지역에 주택 공급 부족을 야기하는 원인이 될 수 있습니다.

 

8. LTV

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율입니다.

LTV(주택담보대출비율)는 Loan To Value Ratio의 약자로, Value에 집중하면 이해하기 쉽습니다. Value는 '가치'를 뜻하는 단어로, 자산 가치 대비 대출을 얼마나 받을 수 있는지 나타냅니다. 즉, 이것에 따라 주택담보대출을 받을 때 주택 가격의 몇 퍼센트까지 대출받을 수 있는지가 결정됩니다. LTV가 낮으면 대출받을 수 있는 금액이 줄어듭니다.

 

9. DTI

주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 대출의 연간 이자 상환액의 합을 연 소득으로 나눈 값입니다.

DTI(총부채상환비율)는 Debt To Income의 약자입니다. income은 '소득'을 뜻하는 단어로, 소득 대비 주택담보대출을 얼마나 받을 수 있는지 나타냅니다. 구체적으로, 주택담보대출의 원리금과 기타 대출 이자 상환액의 합을 1년 동안의 총소득으로 나눠서 구합니다. 예를 들어 DTI가 40퍼센트일 때 연봉이 5,000만원인 사람은 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자 상환액의 합이 2,000만원을 넘길 수 없습니다. 상환 능력이 없는 사람이 과도하게 대출받지 못하게 하기 위해 도입되었습니다. 

 

10. DSR

주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 대출의 연간 원리금 상환액을 합한 총대출 상환액을 연 소득으로 나눈 값입니다.

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 DTI와 잘 구분해야 합니다. 대출 시 소득을 기준으로 한다는 점은 비슷하지만 어떤 대출까지 상환액에 포함하는지가 다릅니다. DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액과 기타 대출의 이자 상환액만 포함하지만, DSR은 거기에 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금 상환액을 포함합니다. 따라서 DTI보다 DSR을 적용하면 대출 한도가 줄어듭니다.

 

<경제 한 문장>

정부는 DTI 규제에도 집값이 잡히지 않자 DSR 규제를 시작했습니다.

부동산 가격이 상승하자 대출 규제를 시작한 정부는 DTI를 기준으로 대출을 규제했습니다. 그런데도 가계 대출이 계속 늘어나자 정부는 DSR을 기준으로 대출을 규제하기 시작했습니다. DSR을 적용하면 학자금 대출, 카드론 등의 모든 대출의 원리금도 상환액에 포함되기 때문에 대출 가능 금액이 크게 줄어듭니다.

 

<경제 읽기>

국토교통부와 서울시는 21년 12월 30일부터 22년 2월 28일까지 서울 자치구를 통해 공공재개발 사업 후보지 2차 공모를 진행한다고 밝혔습니다. 공공재개발은 법정 상한 용적률의 120%까지 인센티브를 제공하는 대신 늘어나는 용적률의 20~50%는 공공임대주택 등으로 기부채납 받는 사업 방식입니다. 즉, 건설사가 공공 재개발에 참여하면 용적률의 120퍼센트까지 인센티브를 제공해 건물을 더 높이 지을 수 있습니다. 대신 늘어난 용적률의 20~50퍼센트는 기부채납해야 하는 조건이 있습니다. 또한 재개발 지역으로 지정되면 투자 수요가 몰려 주택 가격이 급등하는 부작용이 생길 수 있으므로 이를 막기 위한 다양한 정책이 시행됩니다. 우선 조합원의 분양 권리 산정 기준일을 공모 공고일로 고시하여 후보지 공모 발표 이후에 해당 지역의 땅을 매입하더라도 분양 권리를 받지 못합니다. 또한 토지거래허가구역*으로 지정해 실거주 목적이 아니면 주택을 매입할 수 없도록 합니다. 보통 토지거래허가구역은 해당 지역의 갭투자를 막기 위한 용도로 지정됩니다.

서울에 주택 지을 땅이 부족함에 따라 서울시에서는 재건축과 재개발 사업을 활발하게 진행할 것으로 보입니다. 공공 재개발 지역으로 지정되는 지역과 재개발 사업으로 새로 공급되는 주택이 얼마 정도 되는지 알아보고 서울의 주택 공급량 파악에 활용해 봅시다.

*토지거래허가구역: 토지를 거래할 때 허가받아야 하는 구역입니다. 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 땅값이 급격히 오르는 지역과 그런 우려가 있는 지역에 5년 이내의 기간으로 지정합니다.