경제 용어 알기 <부동산 1>

1. 재건축 · 재개발

재건축은 노후 · 불량 주택을 철거하고 그 대지에 주택을 신축하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업입니다. 재개발은 주거 환경이 낙후된 지역에 도로나 상하수도 등의 기반 시설을 정비하고 주택을 신축하는 사업입니다.

재건축은 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 허문 대지 위에 새로운 주택을 짓는 것으로, 대부분 민간 주택 사업의 성격을 띱니다. 재건축 사업을 진행하기 위해서는 거쳐야 하는 단계가 많아 일반적으로 7~10년가량의 긴 세월이 소요됩니다. 최근 주택 가격과 함께 분양권 가격까지 따라 오르면서 미래의 신축 아파트가 될 노후 아파트를 미리 소유하려는 재건축 투자에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

재개발은 주거 환경이 낙후된 지역을 전체적으로 정비해 새로운 주택을 짓는 것으로, 공공사업의 성격을 띱니다. 재건축에 비해 건축물이 다양하기 때문에 소유자가 가진 땅의 크기에 따라 이해관계가 복잡할 가능성이 높습니다. 그래서 사업 진행도 재건축보다 더디며 투자 수익 예측도 어려운 특징이 있습니다. 하지만 불확실성이 큰 만큼 실질적인 투자금이 적은 장점도 있습니다.

 

2. 용적률

건물 전체 면적을 땅의 면적으로 나눈 값입니다.

용적률은 땅 넓이(대지 면적)에 대한 건물의 총넓이(건물 연면적)의 비율을 말합니다. 모든 층의 넓이를 다 더한 뒤 땅 넓이와 비교하는 것입니다. 용적률은 땅의 사용 목적에 따라 다르며 용적률이 높으면 지을 수 있는 건물 전체의 면적이 넓으므로 건물을 더 높이 지을 수 있습니다.

재건축은 이미 지어진 건물의 용적률은 낮고 새로 지을 건물의 용적률은 높은 것이 좋습니다. 그만큼 건물을 높이 지을 수 있어서 많은 가구를 분양할 수 있기 때문입니다. 따라서 건설사의 수익성은 높아지고 조합원의 분담금도 줄어드는 효과가 생깁니다.

 

3. 건폐율

건물 1층의 면적을 땅의 면적으로 나눈 값입니다.

건폐율은 땅 넓이(대지 면적)에 대한 건물 바닥 넓이(건축 면적)의 비율입니다. 땅에서 건물이 차지하는 영역이 얼마만큼인지 나타내는 것입니다. 건폐율을 제한함으로써 건축물 주변에 여유 공간을 확보해 쾌적한 환경을 조성할 수 있습니다.

건폐율은 건물이 얼마나 빽빽하게 들어서 있는지를 판단하는 데 이용됩니다. 건물을 지을 땅에 높이 제한이 있다면 건폐율이 높을수록 더 넓게 지을 수 있습니다.

 

<경제 한 문장>

정부는 특별건축구역을 지정해 용적률과 건폐율 제한을 완화했습니다.

용적률이 높으면 건물을 더 높이 지을 수 있고 건폐율이 높으면 1층 면적을 더 넓힐 수 있습니다. 보통 용적률과 건폐율은 땅의 용도에 따라 결정되는데, 정부에서 특별건축구역을 지정해 이를 원래 규정보다 완화함으로써 더 많은 집을 지을 수 있어 주택 공급량이 늘어나는 효과가 발생합니다.

 

4. 종 상향

1, 2종 일반거주지역을 2, 3종으로 높이는 것을 말합니다.

1, 2, 3종으로 나누어져 있는 일반주거지역의 용적률은 각각 150, 200, 250퍼센트 이하로 설정되어있습니다. 종 상향은 1종의 일반거주지역을 2종 또는 3종으로, 2종의 일반거주지역을 3종으로 종을 높이는 것입니다. 종이 올라가면 용적률 제한이 완화되기 때문에 건물을 더 높이 지을 수 있어 재건축, 재개발 사업성이 좋아집니다.

 

5. 기부채납

개인이나 기업이 재산의 소유권을 무상으로 국가에 이전하는 것을 말합니다.

기부채납은 사유재산을 국가 또는 지방자치단체에 기부하고 그에 따른 인센티브를 받는 제도입니다. 주로 재건축이나 재개발할 때 정비 사업 시행자가 부지의 일부를 공공 시설물 형태로 국가나 지방자치단체에 기부하고 용적률, 건폐율, 높이 제한 등의 완화 혜택을 받을 수 있습니다. 학교 부지 제공, 공원 조성, 임대 아파트 제공 등이 기부채납에 속합니다.

 

<경제 한 문장>

A 단지는 종 상향을 조건으로 한 기부채납 규모가 과도해 논란이 되었습니다.

종 상향을 하면 용적률 제한이 완화되어 건물을 더 높이 지을 수 있습니다. 다만 정부에서 기부채납을 조건으로 종 상향을 해주는 경우가 많아 조합은 건설하는 땅의 일부를 공공 목적으로 제공해야 합니다. 이때 정부가 요구하는 기부채납 규모가 너무 과하면 종 상향으로 조합이 얻는 이익보다 더 많은 것을 기부해야 해서 논란이 되는 경우가 있습니다.

 

6. PIR

가구당 연 소득 대비 주택 가격이 차지하는 비율입니다.

PIR(Price to Income Ratio)은 국가 평균 수준의 주택 가격이 연평균 소득의 몇 배인지를 나타냅니다. 즉, 몇 년 동안 돈을 모아야 주택을 살 수 있는지 계산하는 것입니다. 예를 들어 서울의 PIR이 15라면 15년 동안 소득을 모아야 서울의 평균적인 집을 살 수 있다는 의미입니다. 주택 가격의 변동을 파악할 때 소득 수준의 변화를 고려하기 위해 고안되었습니다. PIR이 높을수록 가구의 내 집 마련 기간은 길어집니다.

 

<경제 한 문장>

2019년 12.9였던 PIR이 2년 만에 18.5로 크게 상승했습니다.

2019년과 2021년 근로자의 평균 임금은 크게 바뀌지 않았습니다. 하지만 주택 가격이 크게 상승하면서 PIR이 2년 만에 무려 5.6이나 상승했습니다. 소득의 일부를 쓰지 않고 모두 모으는 사람은 없기 때문에 18.5라는 숫자로 몇 년 뒤에 집을 살 수 있는지는 추측할 수 없습니다. 하지만 PIR의 변화를 보고 과거보다 집을 사기가 어려워졌다는 사실은 파악할 수 있습니다.